Freizeitwohnsitz und Vermietung

Im Alltag werden Freizeitwohnsitz, Zweitwohnung und Ferienwohnung oft gleich verwendet. Rechtlich kommt es aber auf die jeweilige Landesregelung und die tatsächliche Nutzung an. Nach § 5 Z 17 Salzburger ROG 2009 ist eine Zweitwohnung eine Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz und nicht für die dort genannten ständigen oder sonst privilegierten Zwecke verwendet wird. Touristische Beherbergung ist in dieser Definition gesondert angeführt.

In einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde oder einem entsprechend gekennzeichneten Gebiet ist die Verwendung als Zweitwohnung grundsätzlich nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. § 31 ROG 2009 enthält Ausnahmen, etwa für bestimmte erbrechtliche Übergänge, baurechtlich bewilligte Zweitwohnungen und rechtmäßig bestehende Nutzungen. Eine Ausnahme muss zum konkreten Objekt und zur geplanten Überlassung passen.

Für die Vorprüfung sollten Sie daher nicht nur fragen, ob jemand dort gemeldet ist. Wichtig sind Bauakt, Flächenwidmung, frühere Bewilligungen, tatsächliche Nutzung und die geplante Art der Überlassung. Der Begriff Freizeitwohnsitz erklärt die Grundidee kompakt.

§ 5 Z 15 Salzburger ROG 2009 erfasst als touristische Beherbergung die Unterbringung von Gästen in Beherbergungsbetrieben oder Privatunterkünften. Genannt werden auch die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen. Eine Wohnung kann deshalb raumordnungsrechtlich anders beurteilt werden, wenn sie nicht mehr nur gelegentlich privat genutzt, sondern fortlaufend wechselnden Gästen überlassen wird.

Die Einordnung hängt nicht allein vom Namen der Plattform oder vom Vertragstext ab. Zu prüfen sind unter anderem Dauer und Häufigkeit der Aufenthalte, Ausstattung, Organisation der Anreise, Reinigung, Betreuung und der Auftritt nach außen. Je stärker die Nutzung einem Beherbergungsbetrieb entspricht, desto genauer müssen Bau- und Raumordnungsrecht sowie weitere öffentlich-rechtliche Pflichten geprüft werden.

Der Begriff Kurzzeitvermietung beschreibt die Vermietungsform. Er beantwortet aber nicht automatisch, ob die konkrete Wohnung dafür verwendet werden darf. Gerade bei einem neuen Modell sollte die rechtliche Einordnung vor der ersten entgeltlichen Überlassung erfolgen.

Nach § 31b ROG 2009 ist die Zuführung einer bestehenden Wohnung zu touristischer Beherbergung grundsätzlich nur mit Bewilligung zulässig. Das Gesetz nennt Ausnahmen, etwa Wohnungen in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten, bestimmte Apartmentbauten, touristische Beherbergung im Rahmen der Privatzimmervermietung und rechtmäßig vor dem 1. Jänner 2018 bestehende touristische Nutzungen in derselben Art.

Greift keine Ausnahme, braucht die Zuführung zu touristischer Beherbergung jedenfalls eine baubehördliche Bewilligung, soweit sie nicht bereits nach den allgemeinen baupolizeilichen Vorschriften erforderlich ist. § 31b nennt dafür zusätzliche Voraussetzungen. Unter anderem dürfen für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sein. Außerdem muss die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweisen oder in der Gemeinde darf keine erhebliche Nachfrage nach geeigneten Hauptwohnsitzwohnungen bestehen.

Diese Voraussetzungen sind vom Antragsteller nachzuweisen. Die Bewilligung ist höchstens auf zehn Jahre zu befristen und kann mit Auflagen oder Bedingungen verbunden werden. Vor einem Antrag sollte deshalb geklärt werden, welche Nutzung bisher bewilligt war und welche Unterlagen die geplante touristische Nutzung stützen.

Bei Wohnungseigentum ist die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit nur ein Teil der Prüfung. § 16 WEG 2002 behandelt Änderungen einschließlich Widmungsänderungen. Eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer kann erforderlich sein, wenn schutzwürdige Interessen beeinträchtigt werden können. Das kann bei einer intensiven Vermietung an wechselnde Gäste durch Lärm, häufige An- und Abreisen oder eine andere Nutzung des Hauses relevant werden.

Die konkrete Widmung im Wohnungseigentumsvertrag und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sollten mit der geplanten Vermietung verglichen werden. Auch eine Hausordnung kann praktische Vorgaben enthalten. Eine pauschale Aussage, dass eine Eigentumswohnung immer selbstständig über eine Plattform vermietet werden darf, wäre daher zu kurz.

Bei einem Mietobjekt gelten andere Ausgangspunkte. § 11 MRG begrenzt, wann sich ein Vermieter auf ein vertragliches Untermietverbot berufen kann. § 30 Abs 2 Z 4 MRG nennt die gänzliche Weitergabe oder eine unverhältnismäßige Gegenleistung als wichtigen Kündigungsgrund. Ob diese Bestimmungen anwendbar sind und welche Folgen eintreten, hängt vom Mietvertrag und vom konkreten Mietverhältnis ab.

Soll die Immobilie erst gekauft werden, kommt zusätzlich das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 ins Spiel. § 11 S.GVG 2023 erfasst den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Rechten an Baugrundstücken in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden oder entsprechenden Beschränkungsgebieten. Das Gesetz stellt die Eindämmung von Zweitwohnnutzungen und die Begründung von Hauptwohnsitzen in den Mittelpunkt.

§ 13 S.GVG 2023 unterscheidet Hauptwohnsitz, ständigen Wohnsitz, Zweitwohnung und touristische Objekte. Für touristische Objekte und Nutzungseinheiten sieht § 17 S.GVG 2023 eine Erklärung zur touristischen Nutzung oder zur späteren Aufnahme dieser Nutzung vor. Eine Kaufentscheidung sollte diese Erklärungspflichten nicht erst nach der Unterzeichnung des Vertrags berücksichtigen.

Vor einer Anzahlung gehören deshalb Kaufvertrag, Grundbuch, Bauakt, Flächenwidmung, touristisches Konzept und die beabsichtigte Nutzung auf denselben Prüfstand. Wer eine touristische Nutzung zusagt, muss sie auch tatsächlich und im vorgesehenen Rahmen umsetzen können.

Ein belastbarer Ablauf beginnt mit einer Objektmappe. Dazu gehören insbesondere Grundbuchsauszug, Kaufvertrag oder Mietvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Hausordnung, Bauakt, Einreichpläne, Nutzungsbewilligung, Flächenwidmungsplan und frühere behördliche Schreiben. Ergänzen Sie Angaben zur Größe, Ausstattung und zur geplanten Zahl und Dauer der Aufenthalte.

Danach sollte das Vermietungsmodell konkret beschrieben werden: Wer vermietet, über welchen Zeitraum, mit welcher Betreuung und mit welchen Leistungen? Eine tageweise Überlassung mit laufender Reinigung ist anders zu bewerten als eine einzelne mehrwöchige Vermietung. Auch bestehende Nutzung und neue Planung sollten getrennt dokumentiert werden.

Erst wenn diese Grundlagen zusammenpassen, können Bewilligungen, Zustimmungen und weitere Pflichten sinnvoll abgeklärt werden. Eine anwaltliche Prüfung kann dabei helfen, den richtigen Ansprechpartner und die richtige Reihenfolge festzulegen, ohne aus einer Plattformfreigabe eine rechtliche Genehmigung abzuleiten.