Kuće za odmor i iznajmljivanje

U svakodnevnom govoru kuća za odmor, drugi stan i apartman za odmor često se koriste kao sinonimi. Pravno su odlučujući propisi savezne pokrajine i stvarno korištenje. Prema § 5 tačka 17 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, drugi stan je stan koji se ne koristi kao glavno prebivalište i ne koristi se za navedene stalne ili druge povlaštene svrhe. Turistički smještaj se razmatra posebno.

U opštini ili području sa ograničenjem drugih stanova, korištenje stana kao drugog stana u pravilu je dopušteno samo u označenom području za druge stanove. § 31 ROG 2009 predviđa izuzetke, između ostalog za određene nasljedne prenose, građevinskopravno odobrene druge stanove i zakonito postojeće načine korištenja. Izuzetak mora odgovarati konkretnom objektu i planiranom iznajmljivanju gostima.

Zato se u početnoj provjeri ne treba pitati samo da li je neko prijavljen na adresi. Važni su građevinski spis, plan namjene, ranije dozvole, stvarno korištenje i planirani oblik iznajmljivanja. Pojmovnik objašnjava pojam kuće za odmor.

§ 5 tačka 15 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 obuhvata turistički smještaj gostiju u objektima za smještaj ili privatnom smještaju. Izričito se navodi i iznajmljivanje stanova po danu ili sedmici. Stan se zato može drugačije procijeniti kada se više ne koristi samo povremeno privatno, nego se redovno nudi različitim gostima.

Klasifikacija ne zavisi samo od naziva platforme ili teksta ugovora. Zajedno treba razmotriti trajanje i učestalost boravaka, način dolaska, čišćenje, podršku gostima i javni nastup. Što model više liči na poslovanje turističkog smještaja, to pažljivije treba provjeriti prostorno uređenje i druge javnopravne obaveze.

Pojmovnik kratkoročnog iznajmljivanja opisuje oblik najma. On sam po sebi ne daje odgovor da li se konkretni stan smije tako koristiti. Novi model treba pravno klasifikovati prije prvog plaćenog boravka.

§ 31b Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 u pravilu zahtijeva dozvolu prije nego što se postojeći stan koristi za turistički smještaj. Zakon navodi izuzetke, među kojima su stanovi u označenim područjima za druge stanove, određene apartmanske zgrade, turistički smještaj u okviru iznajmljivanja privatnih soba i zakonito postojeće turističko korištenje koje je počelo prije 1. januara 2018. i ostalo u istom obliku.

Ako se ne primjenjuje izuzetak, pretvaranje postojećeg stana u turistički smještaj zahtijeva građevinskopravnu dozvolu, osim ako je ona već potrebna prema opštim građevinskim propisima. § 31b postavlja dodatne uslove. Između ostalog, za izgradnju stana ne smiju biti korištena sredstva stambene subvencije. Osim toga, stan ne smije biti dobro prikladan za glavno prebivalište ili u opštini ne smije postojati znatna potražnja za stanovima prikladnim za glavno prebivalište koja je veća od ponude.

Podnosilac zahtjeva mora dokazati ove uslove. Dozvola može biti izdata najduže na deset godina i može sadržati uslove. Prije podnošenja zahtjeva treba razjasniti koja je namjena ranije bila odobrena i kojim dokumentima se planirano turističko korištenje može potkrijepiti.

Kod etažnog vlasništva prostorna dozvola je samo jedan dio provjere. § 16 Wohnungseigentumsgesetz 2002 uređuje promjene, uključujući promjene namjene. Saglasnost drugih vlasnika može biti važna ako su mogući uticaji na njihove zaštićene interese. Učestalo iznajmljivanje različitim gostima može biti relevantno zbog buke, čestih dolazaka i odlazaka ili drugačijeg korištenja zgrade.

Namjenu u ugovoru o etažnom vlasništvu treba uporediti sa planiranim iznajmljivanjem. Treba provjeriti i odluke zajednice etažnih vlasnika i kućni red. Opšta tvrdnja da vlasnik uvijek može ponuditi stan preko platforme zato bi bila preširoka.

Kod iznajmljenog objekta polazište je drugačije. § 11 Mietrechtsgesetz ograničava kada se najmodavac može pozvati na ugovornu zabranu podnajma. § 30 stav 2 tačka 4 MRG navodi potpuno ustupanje ili nesrazmjernu naknadu kao važan razlog za otkaz. Primjenjivost i posljedice zavise od ugovora i konkretnog najma.

Ako se nekretnina najprije kupuje, treba uzeti u obzir i Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023. § 11 S.GVG 2023 primjenjuje se na pravno sticanje prava na građevinskom zemljištu u opštinama ili područjima sa ograničenjem drugih stanova. Zakon daje prednost glavnim prebivalištima i nastoji ograničiti korištenje drugih stanova.

§ 13 S.GVG 2023 razlikuje glavno prebivalište, stalno prebivalište, drugi stan i turističke objekte. Za turističke objekte i jedinice § 17 predviđa izjavu da će objekat ostati u turističkoj upotrebi ili da će se u određenom roku takva upotreba početi. Ove izjave treba razmotriti prije potpisivanja ugovora.

Prije plaćanja kapare treba zajedno provjeriti ugovor o kupoprodaji, zemljišne knjige, građevinski spis, plan namjene, turistički koncept i planirano korištenje. Ko obeća turističko korištenje mora ga moći stvarno sprovesti u traženom pravnom okviru.

Pouzdan postupak počinje mapom objekta. Ona treba da sadrži izvod iz zemljišnih knjiga, ugovor o kupoprodaji ili najmu, ugovor o etažnom vlasništvu, kućni red, građevinski spis, planove, dozvolu za korištenje, plan namjene i raniju prepisku sa organima. Dodajte veličinu, opremu i planirani broj i trajanje boravaka.

Zatim treba precizno opisati model iznajmljivanja: ko iznajmljuje, na koji period, uz kakvu podršku i koje usluge? Dnevno iznajmljivanje sa redovnim čišćenjem procjenjuje se drugačije od jednog boravka od nekoliko sedmica. Ranije korištenje i novi plan treba dokumentovati odvojeno.

Tek kada se ovi elementi podudaraju, mogu se smisleno razjasniti dozvole, saglasnosti i druge obaveze. Advokatska provjera može odrediti nadležni organ i redoslijed koraka, bez izjednačavanja odobrenja platforme sa pravnom dozvolom.